
토허제 뜻과 용어정리
토허제로 인한 갭투자 제한이유
최근 토허제 지정 지역 현황
토허제 지역 부동산 투자 전략
요즘 부동산 기사를 보면 토허제 재지정 검토라는 말이 자주 보이는데 갑자기 불안감이 드신 분들 계실 거 같아요. 저도 갭투자로 부동산 투자를 하고 있어서 토허제가 재지정된다는 기사를 보고 가슴이 철렁했거든요.
특히 갭투자로 부동산을 소유하고 계신 분들은 더욱 혼란스러울 텐데요. 현재는 강남3구, 용산구만 지정됐는데요? 언제 내 부동산 지역이 토허제 지정 될 지 몰라요ㅠㅠ 국토교통부 공식 사이트에서 토허제 지정 지역을 확인할 수 있으니 지속 체크해보셔야 해요!
토허제의 정확한 의미부터 갭투자와의 상관관계, 그리고 토허제 지역에서 투자할 때 꼭 알아야 할 정보까지 한 번에 정리해드릴게요.
토허제 지역 현황과 최근 변화
토허제 뜻, 개념은 아래서 다시 설명드리고요 지금 급한 건 그래서 지정이 어디가 됐는데! 왜 거기가 지정됐는데? 잖아요? 국토교통부에서 이번 토허제 지정한 이유를 설명해놨는데 그걸 한 번 보셔야 해요! 앞으로 주변지로 더 지정될 지 도 몰라요!!
이번 토허제 지정 지역 주요 특징을 표로 정리해봤어요!
서울 강남구 | 2025년 3월 | 지정 | 재지정 후 갭투자 감소 |
서울 서초구 | 2025년 3월 | 지정 | 개발 호재 없는 지역도 포함 |
서울 송파구 | 2025년 3월 | 지정 | 집값 상승세 억제 목적 |
서울 용산구 | 2025년 3월 | 지정 | 외지인 매입 증가로 재지정 |
올해 2월에 일시적으로 해제되었다가 집값 급등, 외지인 매입, 갭투자 증가 등등 투기 정황이 포착되면서 한 달 만에 토허제가 다시 지정된 지역들이더라구요. 부동산 시장이 흔들리자 정부가 규제를 통해 안정화하려는 움직임이 반복되는 것 같아요.
제가 지인들 얘기를 들어보니 토허제 해제 직후에 투자했다가 한 달 만에 다시 묶인 분들이 꽤 있더라구요. 정말 당황스러웠을 것 같아요. 시장 상황을 살펴보면 갭투자 차단 효과는 있지만, 풍선효과로 주변지도 오를텐데 다 규제하게 생겼네요..
토허제 뜻과 개념 정리
"토허제"라는 용어, 투자하다 보면 자주 듣게 되는데 정확히 뭘까요? 토허제는 "토지거래허가제"의 줄임말이에요. 부동산 시장이 과열되면 정부가 특정 지역을 지정해서 토지나 건물을 사려면 먼저 허가를 받도록 하는 제도라고 하네요. 제가 부동산에 관심 갖기 시작했을 때 이런 제도가 있다는 걸 몰랐다가 투자하려던 지역이 갑자기 토허제로 묶여서 당황했던 기억이 나네요..
- 목적 : 부동산 투기를 억제하고 토지 이용의 적정성 확보
- 근거 법률 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조
- 지정 기간 : 최대 5년(필요 시 연장 가능)
- 핵심 제한 : 주택 매수 시 2년 이상 실거주 의무, 전·월세 임대 제한
가장 중요한 건 바로 "실거주 의무"인데요. 토허제 지역에서 집을 사면 최소 2년 동안은 본인이 실제로 살아야 한다는 거예요. 이게 바로 갭투자를 못하는 이유죠.
토허제와 갭투자 상관관계
갭투자는 주택을 구입할 때 전세금을 활용해 적은 돈으로 집을 사는 방식이잖아요? 예를 들어, 5억짜리 집을 3억 전세를 끼고 2억만 내고 사는 식이죠. 그런데 토허제 지역에서는 이 방식이 사실상 불가능해져요. 이유가 뭘까요?
토허제 지역에서 주택을 구입하면
- 2년 동안 실거주 해야 함 : 다른 사람에게 임대 불가능
- 전·월세 임대 제한 : 세입자를 들일 수 없음
- 허가 조건 위반 시 : 과태료 부과, 심하면 매수 무효화까지 가능
제가 작년에 토허제 지역 바로 옆 지역에 투자했는데, 토허제 지역이었다면 전세 세팅을 못하니까 현금흐름이 완전히 막혔을 거예요. 2년 동안 대출이자 냈을 생각하니까 무섭네요 무서워
토허제에서 부동산 투자
그렇다면 토허제 지역에서는 투자를 아예 포기해야 할까요? 꼭 그렇지만은 않아요. 상황에 맞는 전략이 있습니다.
- 장기 실거주 목적 매수 : 2년 이상 직접 살 계획이면 문제 없음
- 허가 조건에 맞는 용도 활용 : 상가나 업무용 부동산은 제약이 덜함
- 토허제 지정 만료 시점 노리기 : 대부분 지정 기간이 정해져 있음
- 토허제 인접 지역 투자: 풍선효과로 수혜가 예상되는 인근 지역 고려
제 경우는 토허제 바로 옆 주변지에 투자해서 오히려 풍선효과의 수혜를 봤어요. 투자할 때는 항상 정부 정책의 변화에 촉각을 세우는 게 중요한 것 같아요. 규제로 집 값을 잡는다는 건 오만인 거 같아요.
마무리하며
이번에 강남3구, 용산구 토허제 지정되면서 토허제와 갭투자의 관계에 대해 공부해봤는데요? 부동산 시장을 잡겠다고 한 정부 정책이지만 저는 별로 효과가 없을 거라고 봐요. 앞서 말한 풍선효과도 있고 근본적으로 공급이 부족하잖아요.. 차라리 누가 한 명 총대메고 구축 아파트들 싸그리 재건축하면 많이 나아질텐데.. 정치인들이 그런 욕먹을 짓을 할 이유가 없겠죠?
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